德泓观察 | 土储专项债缘何重启
土储和收费公路曾是专项债支持的重点领域，尤其土储专项债的发行曾一度占到当年专项债发行规模的35%以上。但随着地方融资环境的根本性变化，为了引导资金流向实体经济，支持民生领域，土储专项债曾于2019年9月被叫停。但是由于今年专项债发行进度明显放缓，优质项目不足，而房地产供求关系又发生根本性变化的背景下，10月12日的国新办发布会中，明确允许专项债券可以用于土地储备。
土储和土储专项债的定义
一、土储定义
土储工作，又叫土地一级开发，通俗地说，就是将不具备开发条件的毛地，通过拆迁安置、前期开发、整理等工作，使其具备土地出让和建设条件的过程，也即我们熟知的生地变熟地、毛地变净地的过程。具体定义可参照《土储管理办法（国土资发〔2007〕277号）》相关定义：
土地储备的定义：指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。
二、土储专项债的定义土地整理工作涉及大量的资金投入，而通过发行专项债的方式，筹集所需的开发资金，曾是土储工作重要的资金来源。根据《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》规定，土地储备专项债券是指：地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。
土储专项债的历史演变
2007年《土储管理办法》发布之时，我国城市化进程正是飞速发展的黄金阶段，当时又恰遇到2008年的金融海啸，为此，中央出台了4万亿的经济刺激计划，可这4万亿之中，其中逾七成的，近2.82万亿所需资金，是需要地方自筹的，在地方财力有限的情况下，为支持地方政府融资，各地纷纷设立平台公司，作为地方的融资主体。金融机构为了推进相应基建工作的开展，也不断加大对平台公司的融资力度，这段时间，土储资金的主要来源就是信贷融资。
随着2014年《预算法》的出台，地方融资监管的基本原则也随之确立，在不发生区域性和系统性风险的底线思维下，中央不断强调地方政府对其举借的债务的偿还责任，同时严控地方平台公司的新增融资，土储市场化的信贷融资方式也因此被直接叫停，在堵住了地方平台信贷融资的后门的背后，财政政策上又积极打开了专项债融资的这扇前门，专项债也成了其后土储融资的唯一来源。
土储专项债为何被叫停？
一、地产调控
2017—2019年的三年时间，土储专项债迅猛增长，其核心原因是当时房地产市场已经严重过热，无序扩张的背后是房企、居民盲目加杠杆，发生金融系统性的风险日益增高，而与之相对应的是制造业资金短缺，居民消费能力不足，导致内需疲软。所以，叫停土储专项债是从融资端，保持经济稳定增长的重要手段。
二、防止资金空转
由于隐债监管工作逐步趋严，不少地方为了弥补地方财政缺口，利用土储专项债来置换隐债，从而带来了一定程度上资金空转的可能。
土储专项债为何重启
首先当年土储专项债被叫停的时代环境已发生变化，房地产市场已从沸点到了冰点。5月17日，关于保交楼的视频会议中，已经将“保交房”和“去库存”的任务上升到了人民性和政治性的高度，至此，附着于房地产之上的金融属性已经逐步剥离，而房子也渐渐回归到自身的居住属性。既然房价已不具备大涨的可能，但是房地产持续下跌带来的风险依然不容忽视。房子是普通百姓最重要的资产，如果房价持续下跌，普通百姓的资产将不断缩水，由此产生的集体断供问题，还会造成金融机构不良贷款高企，进而带来系统性的金融风险。土储专项债的重启有助于调节房地产供需关系，稳定房价，只有房价稳定了，老百姓对房地产的信心才能逐步恢复，财政收入和地方经济发展也能逐步平稳，巩固向好发展的态势。
加快推进城市更新、三大工程等项目的建设。今年的城市更新等工作在实际推进过程中，由于涉及的前期土储工作相关的拆迁安置、土地整理，资金需求巨大，而必须净地出让的前提和土储要求的诸多约束下，各地不得纷纷另辟蹊径，创新性地推出了各种“做地”和“房票”政策。但是这些政策显然还无法完全满足前期的资金需求，土储专项债的重启可以起到一定资金补充的作用。
加快专项债优质项目的储备。近年来，专项债发行规模虽屡创新高，但是发行节奏却逐步放缓。今年专项债发行进度就明显不及往年同期，其中一个主要原因是，当前专项债储备的既符合民生公益需求，又能实现收益自平衡的项目不足，在监管工作逐步趋严的背景下，很多上报的项目无法达到审批的要求，而即使有成功争取到专项债资金支持的项目，也有不少因为各种原因，导致项目无法开工，出现钱等项目、资金闲置的问题。
相关新闻
-
德泓观察 | 2023基建领域十大关键词回顾（上）
2023年就要过去了，也许有些怀念与不舍，也许还有些意难平，这一年的基建领域的投融资发展总体也经历了曲折前进波浪发展的过程，年底了，我们通过武侠神功的视角，来一起梳理下我们2023年共同经历过的基建领域十大关键词。 一、乡村振兴 少林太祖长拳：万般繁复莫如根基深牢 千里之行也需基于跬步 当年大侠乔峰聚贤庄会战群雄，一套少林太祖长拳与各路英雄战得难分高下。正所谓天下武功出少林，少林太祖长拳虽然招式简单，但却是所有功夫演变的基础。万般繁复离不开根基深牢，千里之行也需基于跬步。正如乡村振兴是关系国计民…
-
德泓智库 | 县域经济高质量发展定义、内涵及特征
引 言 郡县治，天下安；县域兴，国家强。县域经济是我国区域经济的重要组成部分，自党的十六大提出“壮大县域经济”，我国县域经济不断发展壮大，为持续做好“三农”工作作出历史性贡献。特别是党的十八大以来，我国将实施乡村振兴战略作为“三农”工作的总抓手，县域经济进入高质量发展阶段。 新发展阶段全面推进乡村振兴对县域经济发展提出了新的要求，县域经济是一个国家的重要组成部分，其发展状况直接影响到国家经济的总体水平。在今天的全球化和科技进步的推动下，县域经济的发展不再只是追求规模的扩大和速度的提升，而更加注重…
-
德泓观察 | 解密河南省县域经济发展，抓好这3点是关键！
河南是人口大市场、交通大枢纽、开放大通道。随着国家发展新格局的构建，以及推动黄河流域生态保护和高质量发展和促进中部地区高质量发展这三大战略机遇，河南也迎来了经济由大到强、更快更高发展的重要机遇关口。2020年全国综合竞争力百强县（市）中，河南占据7席，与福建并列全国第四，中部第一；工业百强县中，河南占据8席。这些数据表明河南省县域经济的整体竞争力是相当强劲的。 优先发展河南省的县域经济，高质量满足县域经济需求，更好地打通经济流转的各个环节，是实现国内国际双循环发展要求的关键。那么，河南县域经济该…
-
德泓观察 | 土地财政之后，股权财政能否成为县域经济高质量发展的新动能？
对于土地财政的成因，最关键、最根本的原因，应该是过去20年发展过程中，各地以GDP论英雄的地方竞争。为了推动当地发展，拉动GDP增长，各地方政府都将加大基建投资作为拉动经济的重要方式。 在这个过程中，土地作为重要的生产要素，成了基建投资的重要资产。通过一级土地整理，从“生地”变“熟地”之后，地方政府无论通过土地招拍获得的土地出让金也好，还是通过信用放大，获取的贷款也好，都成了地方政府财政收入的重要来源。 随着基建设施越来越完善，房价也随之水涨船高，相关产业链条带来的收入越来越丰厚，久而久之，土地…
-
德泓观察 | 实操！三个维度阐述城市更新如何做
引 言 2024年《政府工作报告》中明确指出要稳步实施城市更新行动，城市更新将在促进经济发展、提升民生幸福方面发挥重要的作用。2024年3月7日，郑州市自然资源和规划局发布了《郑州市城市更新专项规划（2023—2035 年）》，这标志着今后郑州市城市更新工作将充分体现规划引领的重要作用，同时也补齐了城市更新流程中“先体检、后规划、再实施”中的重要一环。 郑州市城市更新在政策制定、入库管理、项目实施等方面均有显著成果，这也为其他城市在如何推动城市更新方面提供了借鉴经验。本文将以郑州市城市更新为例，…
-
德泓观察｜县域经济高质量发展的六大路径
当前，我国正处于全面建设社会主义现代化的关键时期，推动县域经济高质量发展既是重要目标，也是前进方向。要根据县域经济高质量发展的目标，厘清思路、明确重点，让县域在全国经济高质量发展中做出更大贡献。
-
德泓观察 | 住建部30号文之后 城市更新项目的土地一二级联动能否有所突破？
继2021年住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》（以下简称63号文）两年后，7月7日，住建部又发布了→《关于扎实有序推进城市更新工作的通知（建科〔2023〕30号）》（以下简称30号文）。这是两年来，国家层面再一次发布城市更新文件！ 一、30号文出台的背景及核心要求 国家层面为什么会再次发布城市更新文件？这就要追溯到63号文的发布。如果我们仔细研究过63号文，就可以看出它其实是中央层面对于实施城市更新行动的态度和要求，也是对城市更新工作中出现的一…
-
德泓智库 | EOD模式实践中的问题与对策
引 言 EOD模式是通过项目组织实施方式创新，以生态环境治理提升产业开发价值，以产业收益反哺生态环境治理，实现发展和保护融合共生。自2021年4月26日，生态环境部办公厅、发展改革委办公厅、国家开发银行办公室联合发布《关于同意开展生态环境导向的开发模式试点的通知》，确定了首批36个EOD模式试点项目。2022月4月28日，三部门再次公布了第二批58个EOD模式试点项目。 在强监管背景下，目前，地方基建建设合规路径已经越来越少，这直接催生了EOD模式大火。但是，EOD模式也不是万能的，更不是所有与…
